Cumparare proprietate fara autorizatie demolare / constructie

Question

Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

Cumparare proprietate fara autorizatie demolare / constructie

Utilizator 12:32, 26 Februarie 2010

Doresc sa cumpar o proprietate (casa la curte) dar intimpin niste probleme.

Actualul proprietar a cumparat in anul 2000 casa si terenul (sector 3). Tot in anul 2000 acesta a demolat casa respectiva FARA autorizatie de demolare si a construit pe locul casei demolate o noua constructie - casa plus mansarda lemn... "bineinteles" #-o tot FARA autorizatie de constructie. In acest moment actualul proprietar detine contact de vanzare cumparare (teren plus casa), intabulare pe numele lui cu casa veche (cea demolata) si cadastru pe numele proprietarului de la care a cumparat el in anul 2000.

Solutii:
1) Sa cumpar, pur si simplu, terenul si casa (fantoma) care este acum intabulata pe numele actualului proprietar si cu cadastru facut pe numele proprietarului anterior... ulterior incercand o intrare in legalitate prin accesiune artificiala sau prin obtinerea retroactiva autorizatiilor necesare (de demolare si de construtie). Presupun ca asta este metoda cea mai riscanta dar si cea mai rapida.

2) Sa semnez un precontract cu actualul proprietar (promisiune de cumparare) iar acesta sa se ocupe de obtinerea retroactiva a autorizatiei de demolare a casei vechi, a autorizatiei de constructie pentru casa ridicata in 2000 si reintabulare & refacere cadastru pe numele lui... ulterior realizandu-se si cumpararea propriuzisa a proprietatii respective de catre mine. Asta pare cea mai prudenta metoda... din pacate presupune multa alergatura (3-4 luni?), atentii acordate functionarilor si presupun ca si niste riscuri considerabile. Daca ceva merge prost actualul propritar se poate trezi cu... ordin de demolare? Amenzile pentru demolare si construire ilegala stiu ca s-au prescris.

3) Actualul proprietar sa porneasca proces de accesiune artificiala si, in baza unei decizii favorabile, sa incerce intabularea si refacerea cadastrului. Aceasta cale pare a fi mai ieftina decat cea de la punctul 2) mai putin riscanta (?) dar cea mai anevoioasa dpdv al timpului de asteptare (1 an?).

Actualmente casa este locuita, are toate racordurile realizate (apa, canal, electrica, gaze).. presupun ca impozitul pe proprietate este platit.

Alte solutii? Dumneavoastra ce ma sfatuiti? Multumesc anticipat.

Răspunde Citează

6 mesaje

5630 vizualizări

3 participanți

Cel mai recent răspuns: , utilizator 11:59, 7 Martie 2010

Vezi răspuns

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Intabulare casa veche Va rog sa aveti amabilitatea de a ma ajuta in rezolvarea unei probleme: Parintii mei au construit o casa in 1962 , fara autorizatie (au deschis de atunci pana ... (vezi toată discuția)

Constructie fara autorizatie Buna seara, Intentionez sa cumpar un teren in afara bucurestiului, pe care este construita o casa batraneasca. La discutia cu vanzatorul am inteles ca o ... (vezi toată discuția)

Achizitionare casa fara intabulare in vederea demolarii Sunt interesat sa achizitionez o casa batraneasca care nu este intabulata. Intrebarea mea este: Mai este necesara intabularea acesteia, de vreme ce doresc sa o ... (vezi toată discuția)

Florentina Mihaela Utilizator · Answer 1 · 2010-02-26 20:24:22

Daca a platit impozitul pe casa + teren din 2000 incoace, a platit de fapt impozit pe teren si pe casa (probabil modesta) care a fost demolata. Nu a platit impozit pe constructia noua si mult mai valoroasa.
Solutia cea mai sigura este sa incheiati un antecontract de v/c si sa-i dati un avans pentru a putea plati actele si probabil si amenzile pe care le va primi.
Indiferent ce solutie veti adopta, toate sunt de durata.

dcgdcgdcg Utilizator · Answer 2 · 2010-02-28 10:11:42

Multumesc pentru sugestie. Credeti ca proprietarul risca in continuare incasarea unor amenzi? Presupun ca impozitul pe casa cea noua ar putea fi solicitat retroactiv.... dar in ceea ce priveste amenzile, stiam ca "fapta" a fost prescrisa, au trecut zece ani de cand casa cea "noua" a fost ridicata.

dcgdcgdcg Utilizator · Answer 3 · 2010-03-02 10:10:51

Azi urmeaza se ne intalnim cu vanztorul, am vrea sa avem o linie mai clara de urmat. Avocatul cu care am discutat pana acum ne sfatuieste sa alegem calea judiciara (precontract urmat de proces prin care vanzatorul sa dea in judecata primaria - accesiune artificiala). Ea (avocatul) argumenteaza ca aceasta este calea cea mai putin riscanta, cu cele mai mari sanse de succes (obtinere intabulare si cadastru cfm realitatii).

Personal as prefera calea administrativa, cea care presupune alergatura pe la Disciplina in Constructii si Primarie. Vreau sa dau un avans relativ mic (pentru a nu regreta prea mult daca vanzatorul ii sparge pe cheluieli de obtinere a autorizatiei de constructie dar esueaza totusi in demersurile sale si ulterior nu are de unde sa inapoieze suma respectiva) si precontract cu inscriere in cartea funciara promisiunii de vanzare (pentru mai multa siguranta). As alege o durata a precontractului relativ mare (6 luni?) pentru a oferi vanzatorului timpul necesar obtinerii autorizatiei de constructie si a intocmirii cadastrului / intabularii (timp estimat de care un functionar din primarie -> 4 luni).

Pareri?

dcgdcgdcg Utilizator · Answer 4 · 2010-03-07 10:35:00

Proprietarul vrea sa mearga pe varianta unei autorizatii de extindere pentru a ocoli etapa obtinerii autorizatiei de demolare. El estimeaza costurile obtinerii acestei autorizatii la aproximativ 5000 de euro. :O

Stiu ca aici raspund in general juristi dar... poate totusi se pricepe cineva. Eu gasesc suma oarecum exagerata.

doina_manuela Utilizator · Answer 5 · 2010-03-07 11:59:38

Ideea proprietarului este buna, se evita o etapa, cea a autorizatiei de demolare!
Dar, am o mare rezerva ca toate formalitatile vor dura numai 6 luni! Haideti sa facem socoteala...Certificat urbanism, 1-3 luni, apoi intocmire proiect+ avize+acorduri=1 luna, apoi Autorizatia de constructie iarasi 2-3 luni(optimist), apoi cadastru+intabulare, minim 1 luna....
In ce priveste pretul acestor demersuri...
Autorizatie de constructie=max 5500RON=1300E
Cadastru +intabulare=max 2000Ron=500E
Suma de 5000E mi se pare exagerata...dar poate se gandeste ca pentru diferenta pana la 5000E poate sa urgenteze autorizareaX-(